적정가는 이렇게 계산합니다
아적분은 미래 가격을 예측하지 않습니다. 대신 “지금 이 가격이 그동안의 시장 흐름에 비추어 비싼가, 싼가”를 공공 실거래 데이터만으로 저울질합니다. 특정인의 감이나 알 수 없는 AI가 아니라, 공개된 데이터를 바탕으로 한 자체 계산 방법으로 산출합니다.
자체 계산 방법 — 하나의 잣대를 동네마다 다시 맞춥니다
아적분이 보는 것은 하나입니다. “이 집의 전세가, 이 동네에서 매매가와 오랫동안 맺어 온 관계에 비추어 지금 어디쯤인가.”
전세가를 자로 쓰는 이유가 있습니다. 전세가는 사람들이 그 집에 살기 위해 실제로 치르는 값이라, 기대나 소문이 잘 섞이지 않습니다. 반면 매매가에는 앞으로 오를 것이라는 기대가 함께 실립니다. 그 차이를 보는 것입니다.
다만 그 자를 동네마다 다시 맞춥니다. 전세와 매매의 관계는 지역마다 크게 다릅니다 — 같은 수도권 안에서도 전세가 매매의 40%인 곳과 87%인 곳이 함께 있습니다. 전국 평균 하나를 들이대면 한쪽은 통째로 비싸 보이고 다른 쪽은 통째로 싸 보입니다. 그래서 그 지역이 오랜 기간 보여 온 자기 기준선과 비교하고, 금리 환경도 함께 반영합니다.
결과는 하나의 단정적인 숫자가 아니라 ‘적정가 범위 + 기준값’으로 보여드립니다. 어떤 계산도 한 채의 “정답 가격”을 맞힐 수는 없기 때문입니다. 시세가 기준값 근처면 적정, 뚜렷이 높으면 고평가, 낮으면 저평가로 표시합니다.
데이터를 다루는 원칙
계산의 신뢰는 재료의 품질에서 나옵니다. 다음 원칙을 지킵니다.
- 호가는 쓰지 않습니다. 국토교통부에 신고된 실거래만 사용합니다.
- 전세 시세는 신규 계약만. 갱신 계약(상한 등으로 눌린 가격)은 제외합니다.
- 취소된 거래는 제외합니다.
- 중앙값을 씁니다. 특이 거래 한두 건에 휘둘리지 않기 위해서입니다.
- 최근 거래로만 시세를 잡고, 거래가 너무 적은 평형은 시세로 인정하지 않습니다.
성향 3단계 — 같은 지도를 다르게 보기
화면의 깐깐하게 / 표준 / 너그럽게 버튼은 판정 기준을 조금 더 엄격하게, 또는 여유 있게 조정합니다. 같은 데이터를 보수적으로도, 넉넉하게도 볼 수 있게 하는 장치이며, 전문 용어 없이 세 단계로만 고르도록 했습니다.
거래가 드문 평형은 ‘추정’으로 표시합니다
실거래 표본이 부족한 평형은 억지로 단정하지 않고, 같은 단지에서 면적이 가장 가까운 평형을 참고해 환산한 뒤 화면에 (추정)이라고 정직하게 표기합니다.
이 판정의 의미와 한계
- 판정은 “그동안의 지역 가격 흐름에 비해 지금 비싼가/싼가”입니다. 미래 예측이 아닙니다.
- 저평가로 나왔다고 앞으로 오른다는 뜻은 아닙니다. 시장 흐름에 따라 반대로 움직인 시기도 있었습니다.
- 학군·리모델링·개별 호재 같은 단지 고유 사정은 반영되지 않습니다.
- 금리와 전세 시세가 바뀌면 적정가도 바뀝니다.
- 본 서비스는 참고 도구이며, 투자 권유가 아닙니다. 거래의 판단과 책임은 이용자에게 있습니다.
데이터 출처
- 실거래가: 국토교통부 실거래가 공개시스템 (공공데이터포털 오픈 API)
- 단지 정보: 국토교통부 공동주택관리정보시스템(K-apt)
- 기준금리·실거래가격지수: 한국은행 경제통계시스템(ECOS)
- 주택구입부담지수: 한국주택금융공사 주택금융통계시스템
- 재건축·재개발 진행 현황: 경기 지역은 경기도 정비사업 추진현황(경기데이터드림), 서울 지역과 노후계획도시(1기 신도시) 특별정비구역은 토지이음 고시(국토교통부)
- 지도: 카카오맵