저평가 판정이 몰리는 동네와 그렇지 않은 동네는 뭐가 다른가
같은 시 안에서도 저평가 판정이 유난히 많이 나오는 구가 있고, 반대로 고평가 쪽이 두꺼운 구가 있습니다. 지도를 색으로 칠해 놓고 보면 경계가 행정구역을 따라 갈리는 게 눈에 보일 정도입니다.
어느 동네가 좋고 나쁘고의 문제라면 이야기가 간단할 텐데, 그런 문제가 아닙니다. 갈리는 자리는 다른 데 있습니다.
기대가 매매가에 먼저 붙는 동네에서는 고평가가 두껍게 나옵니다
아적분의 판정은 전세를 잣대로 씁니다. 전세가는 지금 그 집에 사는 값이라 앞날에 대한 기대를 거의 담지 않습니다.
그러면 새 노선이 지나가고 개발 계획이 잇따라 나오는 동네에서 무슨 일이 생기는지는 이미 정해져 있습니다. 매매가에는 그 기대가 먼저 붙고 전세가는 제자리에 있습니다. 둘의 거리가 벌어지죠. 전세를 잣대로 재면 이런 동네는 "비싼 편"으로 나옵니다. 계산이 그 동네를 나쁘게 본 게 아니라, 잣대가 기대를 못 재는 겁니다.
오래된 주거지가 많은 쪽은 반대입니다. 매매가에 얹힌 기대가 얇으니 전세가와 매매가가 가깝고, 그만큼 저평가 판정이 많이 나옵니다. 두 동네는 좋고 나쁨으로 갈린 게 아니라 값의 구성으로 갈렸습니다. 같은 시 안에서 방향이 정반대로 나오는 일이 그래서 생깁니다.
저평가가 많다는 건 그 동네가 좋다는 뜻이 아닙니다
저평가는 "기대가 덜 붙어 있다"는 뜻입니다. 그리고 기대가 안 붙는 데는 대개 이유가 있습니다. 학군일 수도 있고 교통일 수도 있고 단지 상태일 수도 있습니다. 그 이유가 앞으로도 그대로일지는 이 계산이 다루는 영역 밖입니다.
반대도 마찬가지입니다. 고평가가 많다고 나쁜 동네라는 뜻이 아닙니다. 사람들이 그 동네의 앞날에 값을 얹어 두고 있다는 뜻이고, 저는 그 값이 얼마나 두꺼운지를 표시했을 뿐입니다.
비율 밑에 판정이 몇 개나 깔려 있는지도 같이 보셔야 합니다. 거래가 뜸한 구는 판정 자체가 얼마 안 되고, 그런 곳의 비율은 다음 달에 크게 흔들립니다. 같은 비율이라도 밑에 깔린 판정이 서른 개일 때와 백 개일 때는 무게가 다릅니다.
저평가로 뜬 단지를 그대로 사면 안 되는 이유
⚠ 저평가 판정은 매수 추천이 아닙니다.
"기준값보다 싸다"는 건 전세가 대비 매매가가 낮다는 계산 결과일 뿐입니다. 그 단지에 제가 모르는 사정이 있을 수 있습니다. 재건축 가능성이 없거나, 주차가 어렵거나, 동간 거리가 좁거나, 학교가 멀거나. 그런 것들은 전부 이 계산 밖에 있습니다.
싸게 나온 만큼이 왜 안 붙어 있는지 설명하는 건 데이터가 아니라 현장입니다. 4억짜리 집이 기준값보다 20% 아래라면 8천만 원입니다. 적은 돈이 아니죠. 그 8천만 원에는 대개 이유가 있고, 이유를 확인하기 전까지 이 판정은 답이 아니라 가서 확인해볼 목록에 가깝습니다. 반드시 직접 가보시고, 색깔은 출발점으로만 쓰세요.
초소형 평형은 판정이 한쪽으로 기울어 있습니다
밝혀둘 게 하나 더 있습니다. 40㎡가 안 되는 작은 평형은 저평가로 쏠립니다. 전 지역을 놓고 세어보면 이 구간에서 저평가가 나오는 비율이 국민평형대보다 뚜렷하게 높습니다. 한두 지역의 사정이 아닙니다. 어디를 봐도 같은 방향으로 기울어 있습니다.
소형 주택은 전세가율이 원래 높게 형성됩니다. 제 계산이 그 특성을 "싸다"로 읽고 있는 것으로 보입니다. 계산의 약점입니다. 고치기 전까지는 소형 평형을 저평가 목록에 올리지 않기로 했습니다. 약점을 알면서 그 위에서 뽑은 이름을 내놓을 수는 없으니까요. 이런 약점은 어디까지 맞고 어디부터 조심해야 하는지에 따로 정리해두고 있습니다.
저평가가 많은 동네와 적은 동네를 가르는 건 동네의 우열이 아니라, 그 동네 값에 앞날이 얼마나 미리 들어와 있느냐입니다. 그 앞날이 실제로 오는지는 제가 답할 수 있는 부분이 아니고요. 제가 하는 일은 지금 값이 무엇으로 채워져 있는지까지입니다.
⚠ 아적분은 참고 도구이며 투자 권유가 아닙니다. 거래의 판단과 책임은 이용자 본인에게 있습니다.