아적분의 계산이 잘 안 맞는 구간을 공개합니다

가격을 판정하는 서비스가 자기 오답을 먼저 적어 두는 경우는 드뭅니다. 그래도 적는 게 맞다고 봤습니다. 어디까지 맞는지 모르는 도구는 쓸 방법이 없거든요.

확인한 방법은 단순합니다. 과거로 돌아가 채점했습니다. 3년 전 시점의 데이터만으로 계산을 돌려 그때의 판정을 만들고, 그 뒤 실제로 어떻게 됐는지와 맞춰봤습니다. 저평가로 나온 단지들이 이후에 더 올랐는지, 고평가로 나온 단지들이 덜 올랐는지요. 여러 시점, 여러 지역에서 반복했고 지역을 넓힐 때마다 다시 했습니다.

결과는 고르지 않았습니다. 구간마다 뚜렷하게 달랐습니다.

지은 지 10~20년 된 아파트에서 가장 잘 맞았습니다

이 구간에는 재건축 이야기가 아직 없습니다. 새 아파트 프리미엄도 이미 빠졌고요. 가격이 지금의 쓸모로 설명되는 자리입니다. 전세를 잣대로 삼는 계산이 여기서 잘 맞는 이유가 거기 있습니다. 전세야말로 지금의 쓸모에 매겨지는 값이니까요.

거래가 꾸준한 대단지 국민평형도 잘 맞습니다. 재료가 두툼해서입니다. 한 달에 몇 건씩 팔리는 평형은 한 건이 특이해도 나머지가 받쳐줍니다. 이 두 조건이 겹치는 집이라면, 지금 이 도구가 가장 잘하는 일을 하고 있는 겁니다.

잣대가 안 닿는 자리가 셋 있습니다

첫째는 30년 넘은 아파트입니다. 여기가 가장 약합니다. 여러 번 다시 확인했지만 결과는 같았습니다. 이 구간에서는 제 판정과 이후 가격 흐름 사이에 의미 있는 관계가 거의 없었습니다.

이유는 분명합니다. 재건축 기대는 매매가에만 붙고 전세가에는 안 붙습니다. 전세를 잣대로 삼는 계산에 그 기대를 잡아낼 방법이 없습니다. 오래된 아파트의 판정은 참고 정도로만 보시길 권합니다.

둘째는 아주 작은 평형입니다. 40㎡가 안 되는 집은 저평가로 쏠립니다. 전 지역을 놓고 보면 40㎡ 미만 272개 평형 중 68%가 저평가로 나오는데, 59㎡ 이상 4,979개 중에서는 37%입니다. 거의 두 배죠. 소형 주택은 전세가율이 원래 높게 형성되는데, 제 계산이 그걸 "싸다"로 읽는 것으로 보입니다. 원인이 어느 정도 보이는 쪽이라 먼저 손대볼 생각입니다.

셋째는 입주한 지 얼마 안 된 새 아파트입니다. 전세 시세가 아직 자리를 안 잡았습니다. 입주장에 전세 물량이 한꺼번에 쏟아지면 전세가가 눌립니다. 그 눌린 값은 그 단지의 평상시 수준이 아닙니다. 평상시가 아닌 잣대로 재면 나오는 답도 평상시가 아니고요.

국면이 바뀌는 시기는 고쳐서 될 문제가 아닙니다

가장 조심스러운 대목입니다.

시기를 나눠 보니 어떤 구간에서는 잘 맞고 어떤 구간에서는 방향이 뒤집혔습니다. 시장이 오르는 국면과 내리는 국면에서 결과가 달랐습니다. 계수를 만져서 맞출 수는 있습니다. 그건 지나간 한 시기에 답을 맞춰 넣는 일이지 계산이 좋아지는 일이 아닙니다. 그래서 안 합니다.

이 부분은 손봐서 해결될 문제가 아니라고 봅니다. 지금 값이 그동안에 비해 싼지 비싼지를 재는 일과, 앞으로 어느 쪽으로 갈지를 맞히는 일은 애초에 다른 문제이기 때문입니다. 제가 하는 건 앞의 것뿐입니다. 그래서 이건 약점이라기보다 경계선입니다. 넘어가지 않겠다고 정해 둔 선이고요.

여기까지 읽고도 열어볼 마음이 남는다면, 거기서부터가 쓸모 있는 자리입니다

쓰실 때 부탁드리고 싶은 게 넷 있습니다.

판정 하나로 결정하지 마세요. 제 판정은 이 값에 기대가 얼마나 섞여 있는지를 보여주는 것이지 사라 말라를 말하는 게 아닙니다. 그 판단은 계속 쓰시는 분 몫입니다.

적정가 범위의 폭을 보세요. 넓으면 제가 그만큼 확신이 없다는 뜻입니다. 좁을 때보다 덜 믿으시는 편이 맞습니다.

화면의 안내 줄을 읽어주세요. 오래된 단지와 새 단지에는 방금 말씀드린 사정을 판정 옆에 같이 띄워둡니다. 위에서 읽으신 내용이 그 자리에 한 줄로 나갑니다.

그리고 직접 가보세요. 주차, 소음, 채광, 관리 상태, 동네 분위기. 가격을 만드는 것 중 상당 부분이 데이터 밖에 있습니다.

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약점을 알고 있으니 하나씩 줄여갈 생각입니다. 소형 평형 쏠림부터 손대볼 계획이고요. 오래된 아파트 쪽은 쉽게 풀릴 것 같지 않습니다. 풀리면 이 글을 고치겠습니다. 못 고치면 이 글이 그대로 남아 있을 겁니다.

어디까지 맞는지 알고 쓰는 도구가, 다 맞는다고 믿고 쓰는 도구보다 낫습니다. 이 글을 다 읽고도 지도를 열어볼 마음이 남으셨다면, 제가 바라던 그대로입니다.

「발행 시점에 진행 상황을 반영해 갱신하세요. 이 글은 한 번 쓰고 두는 글이 아니라 계속 갱신하는 글입니다. 갱신 이력이 쌓이는 것 자체가 신뢰 자산이 됩니다」

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