[데이터] 수원 4개 구, 지금 저평가 판정이 가장 많은 곳은

수원시 아파트 388개 평형을 판정해 구별로 모았습니다. 59㎡ 이상만 썼습니다. 팔달구는 절반 넘게 저평가로 나왔고, 영통구는 고평가가 가장 많은 쪽으로 나왔습니다. 같은 시인데 방향이 반대입니다.

기준: 2026년 8월 · 표준 성향

지역	저평가	적정	고평가	판정 수
팔달구	52%	16%	32%	75
권선구	43%	32%	23%	137
장안구	38%	34%	26%	108
영통구	29%	30%	39%	139

기대가 매매가에 먼저 붙는 동네와 덜 붙는 동네가 갈렸습니다

영통구에는 광교와 신분당선 축이 있습니다. 교통과 개발 기대가 매매가에 먼저 반영되는 곳이죠. 전세가는 그 기대를 따라가지 않습니다. 전세는 지금 이 집에 사는 값이니까요. 그래서 전세를 잣대로 재면 "비싼 편"으로 나옵니다.

팔달구는 오래된 주거지가 많은 쪽입니다. 기대가 덜 얹혀 있으니 전세가 대비 매매가가 낮고, 그만큼 저평가 판정이 많이 나옵니다.

판정 수도 같이 보셔야 합니다. 팔달구는 75개, 영통구는 139개입니다. 표본이 얇은 쪽의 퍼센트가 더 크게 흔들립니다. 52%라는 숫자도 75개 위에 서 있습니다.

저평가가 많다는 건 그 동네가 좋다는 뜻이 아닙니다

저평가는 "기대가 덜 붙어 있다"는 뜻입니다. 그리고 기대가 안 붙는 데는 대개 이유가 있습니다. 학군일 수도 있고 교통일 수도 있고 단지 상태일 수도 있습니다. 그 이유가 앞으로도 그대로일지는 이 계산이 다루는 영역 밖입니다.

반대도 마찬가지입니다. 고평가가 많다고 나쁜 동네라는 뜻이 아닙니다. 사람들이 그 동네의 앞날에 값을 얹어 두고 있다는 뜻이고, 저는 그 값이 얼마나 두꺼운지를 표시했을 뿐입니다.

가장 크게 벌어진 다섯 곳은 이름까지 적었습니다

기준값보다 얼마나 아래에 있는지 순으로 정리했습니다.

단지	지역	평형	매매 시세	기준값 대비
선경3	팔달구	59㎡	3.26억	−28.5%
한효	권선구	71㎡	2.77억	−26.0%
벽산아파트	팔달구	84㎡	3.12억	−23.0%
삼정라츠	영통구	84㎡	4.83억	−22.7%
원천신미주	영통구	84㎡	3.51억	−22.7%

⚠ 이 목록은 매수 추천이 아닙니다.

"기준값보다 싸다"는 건 전세가 대비 매매가가 낮다는 계산 결과일 뿐입니다. 그 단지에 제가 모르는 사정이 있을 수 있습니다. 재건축 가능성이 없거나, 주차가 어렵거나, 동간 거리가 좁거나, 학교가 멀거나. 그런 것들은 전부 이 계산 밖에 있습니다.

3.26억에서 28.5%면 1억이 넘는 돈입니다. 그 1억이 왜 안 붙어 있는지를 설명하는 건 데이터가 아니라 현장입니다. 이름을 공개한 이유는 사시라는 뜻이 아니라, 제가 낸 숫자를 직접 확인해 보시라는 뜻입니다. 반드시 가보시고, 이 표는 출발점으로만 쓰세요.

소형 평형을 뺀 건 계산이 그쪽에서 약하기 때문입니다

표를 뽑으면서 조건을 하나 걸었습니다. 59㎡ 이상만 봤습니다. 이유가 있습니다.

전 지역을 놓고 보면 40㎡ 미만 272개 평형 중 68%가 저평가로 나옵니다. 59㎡ 이상 4,979개 중에서는 37%입니다. 거의 두 배죠. 소형 주택은 전세가율이 원래 높게 형성되는데, 제 계산이 그걸 "싸다"로 읽는 것으로 보입니다.

계산의 약점입니다. 고치기 전까지는 소형 평형을 이런 목록에 올리지 않기로 했습니다. 약점을 알면서 그 위에서 뽑은 이름을 내놓을 수는 없으니까요. 이런 약점은 어디까지 맞고 어디부터 조심해야 하는지에 따로 정리해두고 있습니다.

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이 표는 2026년 8월 어느 하루의 사진입니다. 거래가 몇 건 더 쌓이면 순서가 바뀌고, 어떤 이름은 목록에서 사라집니다. 바뀐다는 사실까지 알고 보시는 게 이 표를 제대로 쓰는 방법입니다.

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