재건축 기대가 붙은 아파트는 왜 늘 비싸 보일까

한 지역에서 고평가로 나온 단지 216개를 뽑아, 실제로 정비사업 절차가 진행 중인 곳이 몇 군데인지 세어봤습니다. 여덟 곳이었습니다.

나머지 208개 단지에는 절차라고 할 만한 게 없었습니다. 그런데 저는 그 단지들 화면에도 "재건축 기대 때문일 수 있습니다"라는 안내를 띄우고 있었습니다. 확인해 본 적 없이 짐작으로 쓴 문구였죠. 그날 전부 걷어냈습니다.

문구는 지웠지만 현상은 그대로 남았습니다. 낡은 아파트는 여전히 고평가로 나옵니다. 계산이 틀려서가 아닙니다.

전세로 들어가는 사람은 재건축에 관심이 없습니다

30년 된 아파트에 전세로 들어가는 사람은 무엇을 볼까요. 배관이 언제 터질지, 주차 자리가 남는지, 겨울에 웃풍이 있는지를 봅니다. 10년 뒤에 새 아파트가 들어서는지는 그 사람 계산에 안 들어갑니다. 2년 살고 나갈 사람이니까요. 그래서 전세가는 낡은 만큼 정직하게 낮습니다.

사는 사람은 다릅니다. 재건축이 되면 새 아파트를 받게 되니, 낡았다는 사실이 오히려 조건이 됩니다. 값에 기대가 얹힙니다.

전세는 낮고 매매는 높습니다. 전세를 잣대로 삼는 계산이 이 단지를 재면 나올 수 있는 답은 하나뿐입니다. 비싸다고 나옵니다. 계산이 틀린 게 아니라, 잣대가 기대를 못 재는 겁니다.

"고평가"는 "떨어진다"는 뜻이 아닙니다

지어진 지 오래된 단지에는 판정과 함께 이런 줄이 붙습니다.

재건축 기대가 매매가에 먼저 붙습니다 — 곧 떨어진다는 뜻이 아닙니다.

이 한 줄을 넣은 이유가 있습니다. "고평가"라는 말을 설명 없이 두면 "지금 사면 손해"로 읽힙니다. 제가 재는 건 그게 아닙니다. 아적분은 기대를 재는 도구가 아니라 기대를 걷어낸 값을 재는 도구입니다. 걷어낸 값과 실제 값의 거리가 멀면 먼 대로 알려드리는 편이 맞다고 봤습니다.

그 거리가 곧 시장이 이 단지의 앞날에 얹어 놓은 금액입니다. 5억짜리에서 20%면 1억입니다. 퍼센트로는 안 와닿는데 금액으로 바꾸면 무게가 다르죠. 기대가 실현되면 그 1억이 설명되고, 무산되면 그만큼이 빠집니다. 어느 쪽이 될지는 저도 모릅니다.

소문과 절차 사이에는 배지 하나가 있습니다

지금은 실제로 절차가 진행 중인 단지에만 배지를 답니다. 재건축 174개, 재개발 19개입니다. 지자체가 공개하는 정비사업 자료와 대조해서 붙이고, 어느 단계인지는 눌러보시면 나옵니다.

배지가 없다면 뜻은 하나입니다. 아직 시작되지 않았습니다. 동네에서 이야기가 돈다는 것과 서류가 접수됐다는 것은 다릅니다. 208개 단지가 그 차이를 모른 채 제 안내를 보고 있었습니다.

배지가 있어도 단계는 따로 보셔야 합니다. 조합 설립부터 준공까지 10년을 넘기는 일이 드물지 않습니다. 초기 단계라면 갈 길이 멉니다. 그 긴 시간이 오늘 가격에 얼마나 미리 들어와 있는지, 따져볼 대목은 거기입니다.

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낡은 아파트의 값에는 오늘의 쓸모와 내일의 기대가 같이 들어 있습니다. 저는 앞의 것만 잽니다. 뒤의 것은 못 재고, 못 잰다고 적어두는 편이 낫다고 봤습니다.

그래서 이 판정은 결론이 아니라 질문에 가깝습니다. 이 값에 기대가 얼마나 섞여 있고, 그 기대에 근거가 있는가.

재건축 절차가 진행 중인 단지 지도에서 보기