[데이터] 화성시 아파트 전세가율, 324개 단지를 전부 계산해봤습니다

77.6%와 57.6%. 같은 시에 있는 두 지역의 전세가율입니다. 행정구역상 둘 다 화성시입니다. 같은 시청이 관할하는 동네들이죠.

전세가율은 전세가를 매매가로 나눈 값입니다. 낮을수록 그 집값에 기대가 많이 섞여 있다는 뜻이죠. 화성시 아파트 324개 단지를 전부 계산해봤더니 이 20%p가 나왔습니다.

기준: 2026년 8월 · 국토교통부 실거래가 · 전세는 신규 계약만

중앙값 67.5%는 어느 동네도 설명하지 못합니다

먼저 전체 그림입니다. 화성시 아파트 전세가율의 중앙값은 67.5%였습니다.

그런데 이 숫자를 들고 화성시 어느 동네에 가도 맞는 데가 없었습니다. 같은 시 안에서 20%p 넘게 벌어져 있으니까요. 평균이란 게 원래 그렇지만, 이 정도로 갈리면 평균을 말하는 일 자체가 오해를 만듭니다. 그래서 67.5%는 잘 안 씁니다.

구별로 보면 사실상 다른 시장입니다

지역	전세가율 중앙값	단지 수
만세구 (향남·발안 쪽)	77.6%	62개
효행구 (봉담 쪽)	74.5%	56개
병점구	73.1%	68개
동탄구	57.6%	138개

만세·효행·병점 세 곳은 73~78% 사이에 모여 있습니다. 서로 비슷합니다. 동탄만 57.6%로 뚝 떨어집니다. 행정구역이 같다는 것 말고는 동탄과 나머지를 같은 시장으로 묶을 근거가 없습니다. "화성시 전세가율은 67%"라는 문장이 어디에도 안 맞았던 이유입니다.

전세가율이 낮은 단지는 전부 동탄역 인근이었습니다

동탄구 138개 단지 중 전세가율이 가장 낮은 쪽을 뽑아봤습니다.

단지	전세가율
동탄역 린스트라우스	33.3%
동탄역 시범우남퍼스트빌	39.6%
동탄역 반도유보라 아이비파크 8.0	39.8%
동탄역 시범한화 꿈에그린 프레스티지	41.6%

네 곳 다 동탄역 인근입니다. 우연으로 보기는 어렵습니다.

전세가율 33.3%는 전세로 사는 값이 매매가의 3분의 1이라는 뜻입니다. 바꿔 말하면 매매가가 그 세 배죠. 나머지 3분의 2는 지금 살기 좋다는 이유만으로는 설명되지 않습니다. GTX와 광역 교통 계획이 매매가에 먼저 얹힌 결과입니다. 전세가는 지금 살기에 얼마나 좋은가만 반영하니 계획을 미리 당겨오지 않거든요.

90%대 단지는 안전하다는 뜻이 아닙니다

단지	전세가율
봉담코아루카보드ZOOM시티 (효행구)	98.9%
센트럴S타운 (동탄구)	98.6%
발안마을주공 (만세구)	95.9%
화남 (병점구)	95.1%

98.9%면 매매가와 전세가가 거의 붙어 있습니다. 기대가 거의 안 얹힌 상태죠.

여기서 방향을 잘못 잡기 쉽습니다. 자기 돈이 거의 안 들어가니 갭투자 대상이 되고, 전세가율이 높다는 이유로 안전하다고 읽히기도 합니다. 전세가가 조금만 빠져도 바로 몰리는 구조라 오히려 더 조심해야 하는 자리입니다. 5억짜리 집의 전세가 2% 빠지면 천만 원입니다. 그 돈을 당장 채워 넣어야 합니다.

높다고 좋고 낮다고 나쁜 숫자가 아닙니다

전세가율은 점수가 아니라 구성입니다. 낮으면 기대가 많이 섞였다는 것, 높으면 별로 안 섞였다는 것. 그뿐입니다.

의미는 견줄 때 생깁니다. 같은 지역 다른 단지보다 유독 낮다면 그 단지에만 붙은 기대가 있다는 뜻이고, 그 지역의 평소 수준보다 낮아졌다면 최근 들어 기대가 빠르게 붙고 있다는 뜻입니다. 아적분이 보는 건 두 번째입니다. 지금 값이 그 지역의 오랜 흐름에 비해 어디쯤인지요.

「발행 시점에 한 문단 추가하면 좋습니다 — 화성시 판정 분포가 어떻게 나왔는지」

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이 표를 만들면서 배운 건 화성시가 아니라 평균이라는 말이었습니다. 시 단위로 묶인 숫자는 편하지만, 정작 내가 보는 단지에는 잘 안 맞습니다. 시가 아니라 동네로 봐야 합니다.

화성시 아파트를 지도에서 보기