호가와 실거래가는 왜 5~10%씩 차이가 날까

같은 단지, 같은 평형인데 앱에는 숫자가 두 개 뜹니다. 하나는 매물로 나온 가격, 하나는 실제로 팔린 가격입니다. 대개 앞의 숫자가 더 큽니다.

둘 다 '가격'이라고 불리지만 만들어진 방식이 아예 다릅니다. 그리고 어느 쪽을 기준으로 잡느냐에 따라 몇 천만 원이 왔다 갔다 합니다.

호가는 파는 사람이 혼자 정한 숫자입니다

매물에 붙은 가격을 호가라고 합니다. 파는 사람이 정합니다. 사는 사람은 아직 등장하지도 않았습니다.

집주인 입장에서 높게 부르지 않을 이유가 없습니다. 깎아달라는 말이 나올 걸 아니까 미리 얹어두고, 옆집이 얼마에 팔렸다더라는 이야기를 듣고 거기 맞춰 올립니다. 급할 게 없으면 몇 달이고 그 가격으로 걸어둡니다.

여기서 잘 안 보이는 게 하나 있습니다. 호가 목록에는 "그 값에 아무도 안 산 가격"이 섞여 있습니다. 6개월째 안 팔리고 있는 매물의 가격도 호가입니다. 시장이 이미 거절한 숫자인데, 화면에는 어제 올라온 매물과 똑같은 굵기로 표시됩니다.

거래가 끝나면 30일 안에 신고하게 돼 있습니다. 그렇게 신고된 값이 실거래가입니다.

성격은 하나뿐입니다. 파는 사람과 사는 사람이 둘 다 그 값에 도장을 찍었다는 것. 희망도 기대도 아니고 돈이 오간 기록입니다.

물론 이쪽에도 한계는 있습니다. 이미 지나간 값이고, 가족 간 거래처럼 사정이 낀 건도 섞입니다. 그래도 출발점으로 삼을 수 있는 숫자는 이쪽뿐입니다. 적어도 누군가는 그 값을 실제로 냈으니까요.

일반적으로 호가가 실거래가보다 5~10% 높습니다. 다만 이 폭은 고정된 게 아니라 시장에 따라 늘었다 줄었다 합니다.

거래가 잘 될 때는 차이가 줄어듭니다. 부르는 값에 사는 사람이 있으니 호가가 곧 실거래가가 되거든요. 거래가 뜸해지면 반대가 됩니다. 실거래가만 내려가고 호가는 제자리에 남습니다. 집주인은 가격을 잘 안 내리기 때문입니다. 안 팔리면 그냥 안 팔고 기다립니다.

그래서 시장이 식는 국면에서 두 숫자가 가장 멀어집니다. 하필 그때가 판단이 제일 어려운 시기이기도 합니다. 호가만 보고 있으면 아무 일도 안 일어난 것처럼 보이니까요.

「이 대목에 실제로 겪으신 사례나 숫자를 하나 넣으면 훨씬 좋습니다」

호가를 기준으로 삼으면 두 가지가 어긋납니다.

먼저 비싸게 삽니다. 5~10% 높은 값을 정상 가격이라고 믿게 되니까요. 6억짜리에서 5%면 3천만 원입니다. 이사 한 번에 얹히기엔 작지 않은 돈이죠.

그리고 시장을 늦게 읽습니다. 거래가 멈추고 실거래가가 빠지는 중인데도, 호가만 보면 아직 아무것도 안 내린 것처럼 보입니다.

그렇다고 호가가 쓸모없다는 건 아닙니다. 호가는 가격보다 물량을 알려줍니다. 그 단지에 매물이 갑자기 늘었다면 팔려는 사람이 많아졌다는 뜻이고, 그건 실거래가에 아직 안 나타난 정보입니다. 가격은 실거래가로 보고, 분위기는 매물 수로 보시면 됩니다.

아적분은 국토교통부에 신고된 실거래가만 씁니다. 호가는 아예 다루지 않습니다. 기준으로 삼는 숫자가 흔들리면 그 위에 무엇을 계산하든 같이 흔들리기 때문입니다.

매물을 못 보시는 건 분명 불편한 점입니다. 대신 화면에 뜨는 숫자는 전부 누군가 실제로 낸 돈입니다.

⚠ 아적분은 참고 도구이며 투자 권유가 아닙니다. 거래의 판단과 책임은 이용자 본인에게 있습니다.